Zuletzt aktualisiert am 24. Sept. 2020
22. März 2019
Heutzutage gibt es nicht mehr viel, mit dem sich kein Geld verdienen lässt. Meist wird dazu das Internet genutzt. Du kannst beispielsweise Kleidung, die du nicht mehr trägst, bei Ebay verkaufen, die Halskette deiner Oma auf diversen Flohmarkt-Portalen anbieten oder auch von dir selbst erschaffenes Kunsthandwerk auf Etsy einstellen. Natürlich lässt sich auch mit Aktien Geld verdienen oder du versuchst dich auf den Social Media Kanälen.
Aber - und jetzt geht es in eine andere Richtung - hast du dir schon einmal überlegt, deine Wohnung oder ein Zimmer in der solchen unterzuvermieten? Ich denke, von Airbnb hat jeder schon gehört. Allerdings real seinen Wohnraum über diese Plattform angeboten – das haben wahrscheinlich eher weniger. Ja, vielleicht mal mit dem Gedanken gespielt, den einen oder anderen Euro während des Urlaubs dazu zu verdienen, aber nie verwirklicht. Denn viele haben die Befürchtung, mit dem Vermieter Stress zu bekommen oder dass doch schnell etwas passieren kann, wenn man sozusagen „wildfremden“ Personen seine Wohnung überlässt. Doch dies auf Airbnb zu tun, ist eigentlich einfach und auch abgesichert. Und wenn du dich über die wichtigen Grundregeln informierst und dich daran hältst, steht deiner neuen Einnahmequelle als „Vermieter“ nichts im Wege.
Wenn du auf Airbnb nach einer Unterkunft suchst, wirst du erstaunt sein: Ob ein Haus, eine Villa mit Pool, ein Hausboot, Schlösser oder Baumhäuser, eine Wohnung oder auch nur ein Zimmer in all diesen Etablissements – auf Airbnb kannst du finden, was dein Herz begehrt. Von ganz einfach über den etwas gehobeneren Standard bis hin zu vollem Luxus oder auch Übernachtungen mit Frühstück kannst du dein Urlaubsdomizil oder eine Unterkunft für die Geschäftsreise buchen – und darum geht es heute: auch anbieten .
Verfügst du über entsprechenden Wohnraum, musst du dich bei Airbnb zwischen einer dieser drei Kategorien entscheiden: Eine gesamte Unterkunft (Haus, Villa, Wohnung etc.), das bedeutet du bietest deinen Gästen die ganze Unterkunft für sich allein. Diese sollte ein Schlafzimmer oder mehrere (abhängig von der Anzahl der Gäste, die du aufnehmen kannst), ein Bad und eine Küche aufweisen. Ein separates Zimmer , das bedeutet, du bietest deinen Gästen ein eigenes Zimmer mit der entsprechenden Zahl an Schlafmöglichkeiten. Die weiteren Bereiche der Unterkunft werden eventuell mit anderen Personen gemeinschaftlich genutzt.
Ein gemeinschaftliches Zimmer , das heißt du bietest deinen Gästen ein Schlaf- bzw. Gemeinschaftszimmer, das sie sich evtl. mit anderen Personen teilen.
Bitte beachten: Beim Eintragen deiner Unterkunft hast du viele Möglichkeiten, dein Angebot im Inserat so genau und detailliert wie möglich zu beschreiben. Das wird auch dringend geraten, damit deine Interessenten von vornherein wissen, was sie buchen und auf was sie sich einlassen.
In den vergangenen Jahren hat die Kurzzeit-Vermietung von Wohnraum an wechselnde Personen, meist Geschäftsreisende oder Urlauber, stark zugenommen. Weil dabei nicht immer alles sauber abgelaufen ist, hat die Regierung Maßnahmen ergriffen. Durch verbesserte gesetzliche Regelungen sind die Auflagen und Bestimmungen nun strenger geworden. Wie das aussieht, erfährst du im folgenden Abschnitt.
Vorab: Auf Airbnb hat sich der Sprachgebrauch „Gastgeber“ etabliert. Es wird also nicht der Begriff Vermieter verwendet - wohl um das besser voneinander abzugrenzen. Und es klingt ja auch definitiv freundlicher. So nun zu den Fakten: Gastgeber kann eigentlich jeder werden, der über entsprechenden Wohnraum verfügt. Ein Angebot einzustellen, ist kostenlos. Du musst dich lediglich registrieren und schon kannst du deine Unterkunft (oder einen Teil davon) anbieten. Und das an fast jedem Ort dieser Erde. Das Wörtchen fast ist schnell erklärt: Auf Grund bestimmter internationaler Vorschriften dürfen Personen spezieller Länder das Angebot von Airbnb leider nicht nutzen. Dazu gehören die Krim, der Iran, Syrien und auch Nordkorea.
Die Bestimmungen zur Vermietung von Wohnraum an Gäste sind regional sehr unterschiedlich. Wenn du bei Airbnb aktiv werden möchtest, musst du diese Bestimmungen (in deiner Region, Stadt, Bundesland) kennen. Dir werden auf der Seite von Airbnb Informationen zur Verfügung gestellt, allerdings unser Rat: Überprüfe diese und überzeuge dich von deren Richtigkeit (dies erläutert Airbnb sogar selbst). Auch solltest du in deinem eigenen Interesse die Bedingungen in deinem eigenen Mietvertrag prüfen. Wenn du ganz sicher gehen willst, lass dich stets von einem Anwalt beraten. Denn sich alleine durch den Paragraphendschungel zu kämpfen, ist nicht immer ganz einfach. Die speziellen Gesetze und Bestimmungen, die für dich als Gastgeber zum Tragen kommen, sind nicht nur auf einen Gesetzestyp beschränkt, sondern fallen unter mehrere Kategorien, wie zum Beispiel das Baugesetz, Wohnraumschutzgesetz, Zweckentfremdungsverbotsgesetz, Steuergesetz und spezielle Gewerbebestimmungen. Die regionale Diversität setzt dann noch eines oben drauf. Innerhalb einer Stadt, wie zum Beispiel Berlin, können die Bestimmungen sogar von Stadtteil zu Stadtteil unterschiedlich sein. Airbnb setzt sich aktiv dafür ein, „Wohn-Sharing“ für alle nutzbar zu machen und einfach zu gestalten. Airbnb sagt dazu: „Die Wohnungsknappheit in einigen Teilen Deutschlands ist ein komplexes Problem (…). Wir möchten mit den Behörden in diesen Regionen zusammenarbeiten, um Lösungen zu finden, damit jeder von Home-Sharing profitieren kann. In Hamburg zum Beispiel wurden faire und fortschrittliche Regelungen eingeführt, um dies zu ermöglichen. Dadurch können Gastgeber ihren Wohnraum mit Gästen teilen, die wie ein Einheimischer leben möchten. Regelungen wie diese erleichtern es deutschen Gastgebern, ihren Gästen einen authentischen Einblick in den deutschen Alltag und die deutsche Kultur zu gewähren“.
Als Gastgeber bist du gegebenenfalls gesetzlich verpflichtet, die Daten deiner Gäste aufzunehmen und aufzubewahren. Dies gilt für ganz Deutschland: „Für den Fall, dass deine Gäste weniger als drei Monate bleiben, bist du als Gastgeber – soweit das Meldegesetz auf dich Anwendung findet – dazu verpflichtet, einige Daten des Hauptreisenden und weiterer Reisender zu notieren“. Für diese Daten gibt es vorgefertigte Meldescheine bzw. kannst du sie auch selbst erstellen. Infos dazu gibt’s im Bundesmeldegesetz (§§ 29 & 30). Beachte hier bitte auch die Vorschriften der DSGVO (personenbezogene Daten). Zu beachten ist noch: Falls die betreffende Wohnung der Mietpreisbindung oder dem sozialen Wohnungsbau unterliegt, gelten für dich evtl. spezielle Regeln, was Untervermietung anbelangt. Spreche hier mit dem zuständigen Amt und deiner Hausverwaltung. Informiere dich außerdem bei den Behörden über alle nötigen Genehmigungen, Registrierungen, Begrenzungen, Sicherheits- und Gesundheitsregelungen, die für dich gelten.
Wie lautet die entsprechende Gesetzgebung in deiner Stadt (regionale Unterschiede)? Zum Beispiel könnte es in deinem Bezirk Einschränkungen bezüglich der Möglichkeiten einer kurzzeitigen Beherbergung zahlender Gäste geben, unter Umständen ist dies sogar verboten. Außerdem musst du dich als Gastgeber in vielen Städten offiziell als solcher anmelden, eine Erlaubnis einholen beziehungsweise eine Lizenz beantragen.
Ja, dies klingt verwirrend, aber lass dich nicht entmutigen: Airbnb bietet gute Infos, in denen die Regeln und die jeweiligen Gesetzeslagen klar dargestellt werden - unter anderem im detaillierten Hilfe Center, wo du Tipps & Tricks und die wichtigsten Antworten findest, in der Community, wo du mit anderen Mitgliedern in Verbindung treten kannst oder auch in Videos und Webinaren.
Bei der Vermietung kommen Steuern zum Tragen, wie z.B. die Übernachtungssteuer, Gewerbesteuer, Mehrwertsteuer, Dienstleistungssteuer und natürlich die Einkommensteuer. Infos gibt’s unter www.bundesfinanzministerium.de , beim Finanzamt und auf der Seite von Airbnb.
Ein gewerblicher Gastgeber bist du dann, wenn deine Wohnraumvermietung auf Airbnb mit deinem Gewerbe, Geschäft, Handwerk oder deinem Beruf in Verbindung steht. Zum Beispiel wenn du als Unternehmer ebenfalls Unterkünfte anbietest. Unternehmerisch tätig bist du ebenfalls, wenn du über einen längeren Zeitraum deinen Erst- oder Zweitwohnsitz regelmäßig vermietest, um damit Geld zu verdienen. Falls dies zutrifft, bist du rechtlich verpflichtet, dich als gewerblicher Gastgeber auf Airbnb zu deklarieren und natürlich auch ein Gewerbe anzumelden. Wie das genau funktioniert, findest du in unserem Blog Gewerbe anmelden - Schritt für Schritt zum eigenen Gewerbe .
Wenn du aber neben deinem „normalen“ Beruf, der nichts mit Vermietung zu tun hast, deine Privatwohnung auf Airbnb anbietest, dann zählst du wahrscheinlich nicht zu den gewerblichen Gastgebern. Bist du unsicher, informiere dich beim Gewerbeamt und auf Airbnb.
Beachte: Bei Airbnb musst du dich als gewerblicher Gastgeber anderes eintragen. Deine Inserate müssen detailliertere Infos enthalten. Alles, was du dazu beachten musst, findest du auf Airbnb im Bereich „Hilfe beim Reisen“ unter dem Punkt „Gesetzliche Verpflichtungen für gewerbliche Gastgeber in der EU, die Verbrauchern auf Airbnb Unterkünfte zur Miete oder andere Dienstleistungen anbieten“.
Und übrigens: Wenn du die Vermietung deines Wohnraums professionell und/oder als Teil deines Unternehmens betreibst, dann empfehlen wir dir das Kontist-Geschäftskonto . Mit praktischen, effektiven Tools und komfortablen Kontofunktionen mit integriertem Finanzmanager, der dir buchungsaktuell einen steuerlichen Überblick gibt und gleichzeitig Steuerrücklagen bildet, bist du bestens ausgestattet. Alles schnell und einfach über die Kontist-App. Führe deine Bankgeschäfte zukünftig mobil über`s Smartphone oder Tablet. Das Kontist-Geschäftskonto kostet dich für Kontoführung und beleglose Buchungen nichts. Hier kannst du gleich dein Konto eröffnen: Konto eröffnen .
Wenn du als Gastgeber mit Airbnb Geld verdienen möchtest, solltest du auch diese Dinge beachten: Schaue als erstes in deinen Mietvertrag. Welche Bestimmungen sind hier in puncto Untervermietung festgelegt und ist dies grundsätzlich erlaubt? Oder finden sich diesbezüglich Einschränkungen (besondere Auflagen)? Spreche auf jeden Fall mit deinem Vermieter: Egal ob dir Untervermietung erlaubt ist oder nicht, musst du in jedem Falle deinen Vermieter über dein Vorhaben informieren bzw. dir eine Erlaubnis / Genehmigung einholen. Gebe deinem Vermieter genauestens Auskunft darüber, wie du dir das mit deiner Gastgeberschaft auf Airbnb vorstellst und warum du das tun möchtest. Erkläre ihm auch die Bedingungen seitens Airbnb bzw. die Absicherungen, die du dort erhältst, wie zum Beispiel innerhalb der Community, der 800.000 Euro-Gastgeber-Garantie und der Versicherung zum Schutz von Gastgebern. Du solltest mit deinem Vermieter auf jeden Fall in Kontakt stehen und nichts verheimlichen. Am besten ist, eine genaue Vereinbarung mit ihm auszuhandeln, an die du dich dann auch hältst. So kann er Vertrauen entwickeln, dass du verantwortungsbewusst bist und er sich auf dich verlassen kann. Eine solche Vereinbarung könnte unter anderem beinhalten: an wie vielen Tagen im Monat du Gäste beherbergst und wie viele Personen du jeweils aufnehmen möchtest. Außerdem solltest du deinen Gästen immer die geltenden Hausregeln aushändigen und dir diese bestätigen lassen. (Dies ist auch Bestandteil deines Inserats). Du kannst deinem Vermieter auch anbieten, ihn jeweils zu informieren, wann, wie viele und wie lange Gäste in deiner Wohnung sein werden. Manche Vermieter werden dies vielleicht auch von sich aus fordern, manche freuen sich über diese Informationen und anderen wiederum ist das eventuell auch zuviel des Guten. Spreche mit deinem Vermieter, was für ihn hier die gewünschte Umgangsweise ist. Gibt es in deiner Wohnung bereits feste Untermieter, musst du natürlich auch mit diesen klären, wie das mit deiner Gastgeberschaft auf Airbnb laufen soll. Am besten setzt ihr auch hier eine schriftliche Vereinbarung auf. Geht es um eine Eigentumswohnung, prüfe die Bestimmungen der Eigentümergemeinschaft. Neben Vermieter, bereits vorhandenem Untermieter & Co. ist es wichtig, deine Nachbarn über die geplante Gastgeberschaft zu informieren. Gerade in Mietshäusern fällt es schnell auf, wenn immer wieder „andere“ Personen ein- und ausgehen. Manche Nachbarn fühlen sich eventuell belästigt, gestört oder haben Angst. Vor allem auf ältere Bewohner solltest du hier Rücksicht nehmen.
Und abschließend sei nochmal erwähnt: Informiere dich stets über die Regeln und Gesetze in deiner Stadt, deiner Region bzw. in deinem Bundesland. Es reicht nicht aus, zwar eine Genehmigung deines Vermieters zu haben, aber eventuell gegen die, bei dir geltenden gesetzlichen Bestimmungen zu verstoßen.
Gut zu wissen: Das „Friendly Buildings“-Programm von Airbnb unterstützt dich als Gastgeber in der Zusammenarbeit mit deinem Vermieter, z.B. bezüglich Regeln und Vereinbarungen, dass du als Gastgeber offiziell auf Airbnb aktiv sein kannst. Es gibt auch die Möglichkeit, dass du dir mit deinem Vermieter die Einnahmen teilst, um sie für den so genannten „Community-Fonds“ oder für Renovierungsarbeiten einzusetzen. Vorteile für beide Seiten. Infos dazu gibt’s auch auf der Airbnb-Seite. Und: Wenn dein Vermieter deine Anfrage, auf Airbnb Gastgeber sein zu dürfen, ablehnen sollte, habe keine Scheu, das Gespräch mit ihm zu suchen und ihn nach dem Grund zu fragen. Du kannst dann besser auf seine Argumente eingehen, eventuelle Sorgen ansprechen und ihm auch dabei helfen, Airbnb besser zu verstehen bzw. ihn dazu ermutigen, Teil des „Friendly Buildings“- Programm zu werden.
Wenn nun alle Voraussetzungen zutreffen und du zukünftig mit Airbnb Geld verdienen möchtest, gehört ein bisschen lästige Vorarbeit dazu. Keine Frage. Die Hürden der Bürokratie machen es einem mitunter zwar nicht so einfach, aber hast du alles geklärt und die nötigen Unterlagen und Genehmigungen vorliegen, kannst du deinen Gästen einen schönen Aufenthalt bereiten und zusätzlich dein Einkommen aufbessern.
Du möchtest ein Gewerbe anmelden, bist aber nicht ganz sicher, wie es funktioniert und was du beachten musst. Wir erklären es dir ganz gut welche Rechtsformen es gibt und wie du diese jeweils als Gewerbe anmelden musst. Ausserdem sprechen wir über den perfekten Zeitpunkt an dem du deine Gewerbe anmelden solltest und welche Kosten auf dich zukommen.
Melchior Neumann
Kontist Steuerberatung
